2018樓市總結之二手房篇

　　2018年，東莞二手房市場受到“三價合一”政策影響，市場冷淡程度較一手房市場更甚，根據相關統計數據顯示，去年東莞二手住宅成交套數較前年減少17130套，較同年一手住宅成交量少13768套;業內人士認為，受到“三價合一”政策影響，二手住宅購房門檻提高，同時一手房價格回落，促使二手房購房者分流至一手房市場，整體來看，去年是二手樓市較為低迷的年份。

　　值得注意的是，隨著70後、80後首次置業、換房需求大部分釋放，90後成為新的購房主力，在相關研究機構統計數據當中， 90後購房者人數僅次於 80後 ，已經成為第二大購房群體。

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　　盤點1

　　去年二手住宅成交下滑

　　東莞中原戰略研究中心統計數據顯示，2018年東莞二手住宅成交31156套，同比下滑17130套，一二手住宅網簽套數比為1.4：1，受到一手房價回落、二手房購房門檻提高影響，二手房需求明顯分流至一手房市場。數據顯示，2014年-2018年，東莞二手住宅網簽劃分為30679套、43140套、61729套、48286套、31156套;通過對比發現，二手住宅成交於2016年、2017年到達高位，在2018年“三價合一”後下滑;而一二手住宅比方面，自東莞一手住宅限購後，二手住宅在2017年沖高，一二手住宅成交比險些到達1：1。

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　　二手房價維持在1.5萬元/平方米左右

　　樂有家研究中心統計的數據顯示，受到“三價合一”影響，東莞二手商品房成交量不高，整體成交量比較平穩，月度成交量維持在3000套左右，其中5月份二手商品房過戶3539套為全年最高。另外，東莞二手房整體價格比較穩定，包括非住宅物業在內的東莞二手商品房均價維持在15000元/平方米左右。

　　點評：受到“三價合一”影響，東莞二手房網簽價格與實際成交價格也越來越接近。業內人士透露，目前東莞二手房市場整體成交價在1.5萬元/平方米左右，屬於較為合理水平。而從部門熱門區域和個體房源來看，2018年，受到一手房價錢回調等影響，不少二手房價錢下調明顯，特別是在臨深區域，深圳購房者將位於東莞的屋子以較低的價錢出售套現，回歸深圳本土市場重新置業。東莞中原戰略研究中心也表示，為了應對市場的變化，吸引剛需購房者，一些二手房業主讓利幅度加大，除了直接下調價格外，還會通過承擔部分稅費等方式來出售房子。

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　　套均總價約144萬元/套

　　樂有家研究中心統計數據顯示，相較於新房套均總價破200萬元/套，去年東莞二手房套均總價相對“低窪”，2018年東莞二手房套均總價約為144萬元/套。從同比來看，最近3年時間東莞二手房套均總價上漲30.3%，樂有家研究中心認為，這個上漲幅度與新房三年時間套均總價上漲幅度險些一致，這也說明2016年東莞新房價錢快速上漲也發動了二手房房價上漲。

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　　點評：與一手房相比，二手房相對低窪的總價仍然是吸引剛需購房者的重要因素。二手房的主要買家是那些首次買房的嚴格買家。它們對價格比較敏感，而且由於二手房屋的年齡、地點和產品種類不同，現存的價差也比較大，選擇的范圍也比較廣。這更符合第一個剛性需求買方的需要。從個盤來看，仍然可以挑選到不少價格相對較低，同時又滿五唯一 ，稅費相對較少的房子。如果買家願意接受他們年齡不是那麼新的建築物，即使他們是樓梯，但是支撐生活比較成熟，而且它屬於學區，你也可以選擇一個好房子。

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　　剛需購房者占比達到74%

　　根據樂有家研究中心數據顯示，2018年東莞購房者占比最多的還是剛需購房者，占比達到74%，與2017年相比上升約7個百分點，改善型需求則有所下降，僅占比18%。

　　此外，從年齡段來看，在購房群體當中， 80後是社會的中流砥柱，也體現在住房購買力上。憑據樂有家研究中心數據統計顯示，2018年“80後”在東莞購房占據半壁山河，占比達56.2%，而“90後”的購置力日益強大，去年與“70後”的差距再次拉大，占比超“70後”約5個百分點。另外值得注意的是“00後”甚至是“10後”購房者也開始出現在東莞樓市，且購買力不容小覷。

　　點評：隨著“70後”購房者首次置業、改善需求逐步完成，“80後”購房者也步入買房、換房時代，成為了市場購買主力，“80後”購房者無疑是目前購買力最強的購房群體之一。不過，“90後”購房者的崛起也引起了人們的關注。

　　小王是“90後”購房人群中的一員，她去年剛剛結婚，趕在婚前購買了一套二手房作為自己的首套住宅。她告訴記者，在外面工作的她和她的朋友們，還是開始逐漸步入“買房”大軍當中，由於他們大多數是獨生子女，在工作地買房“主要是考慮結婚以及未來父母的養老問題。”

　　記者在采訪中了解到， 90後逐漸步入婚姻，婚房成為他們購房的主要需求，首次置業人群中， 90後人群在日益加大，並且已經趕超 70後購房者。未來樓市將會泛起更多在戶型設計、生活習慣上更傾向於“90後”審美、生活需求的房源，樓市也正在進行新一輪的轉變。

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　　東南臨深及中心城區

　　仍是熱門成交區域

　　2018年，東莞新房成交多出現在中心城區周邊的“窪地”鎮區，由於價格相對較低，吸引了不少中心城區購房需求外溢;而二手房成交則集中出現在樓市發展較為完善，配套相對成熟的傳統二手房區域，一個是東南臨深片區;一個是中心城區。據樂優佳研究中心統計，2018年，僅張木頭鎮就在深圳東南地區簽約了6174套二手房，繼續成為二手房交易的冠軍。在成交價格方面，東南臨深片區及中心城區二手房成交價也下滑。

　　點評：從去年下半年二手房成交情況來看，不少業主降價出售二手房，而且讓利降價幅度較大，在東南臨深片區和中心城區表現最為明顯，從價格來看，受到一手房價格回落影響，二手房價格也從高位回落，對於剛需購房者來說，無疑是一個好消息。

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